Споры с застройщиками. Взыскание неустойки по ДДУ.

Адвокат Груздева Елена Васильевна
является членом Московской коллегии адвокатов «ВЕРУС», состоит в реестре Адвокатской палаты города Москвы
и имеет регистрационный номер адвоката 77/10050

Адвокат по спорам с застройщиками по ДДУ.

Адвокат Груздева Е.В. предоставляет юридические консультации по спорам в сфере строительства, а также оказывает юридические услуги гражданам по вопросам заключения, исполнения и расторжения договора участия в долевом строительстве, спорам о взыскании неустойки с застройщика за просрочку исполнения обязательств, взыскании убытков, понуждении к заключению договора участия в долевом строительстве, расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, признании права собственности на объект  долевого строительства, устранении недостатков объекта долевого строительства.

Виды споров с застройщиками по ДДУ.

К спорам с застройщиками можно отнести следующие виды споров:

  • взыскание неустойки за просрочку передачи объекта строительства, штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований, компенсации морального вреда;
  • о признании недействительным договора долевого строительства;
  • о регистрации договора участия в долевом строительстве;
  • о расторжении договора участия в долевом строительстве;
  • о признании незаконным одностороннего расторжения договора долевого строительства;
  • о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков;
  • о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве;
  • о признании права собственности на объект ДДУ и пр.;

Юридическая консультация адвоката по ДДУ.

Записаться на юридическую консультацию к адвокату по спорам с застройщиками по ДДУ можно по телефону +7 (985) 368-34-76, либо 
через форму обратной связи. 
Вопросы по теме Вы можете задать адвокату онлайн.

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ.

Взыскание неустойки с застройщика возможно в случае нарушения предусмотренного договором ДДУ срока передачи дольщику объекта долевого строительства. В этом случае застройщик должен уплатить участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере  1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Неустойка (пени) может быть взыскана, как в судебном так и в досудебном порядке. При этом процедура досудебного урегулирования спора не является обязательной, однако может быть предусмотрена договором. Кроме того, она может помочь уладить спор без обращения в суд.

В случае, если предъявленные потребителем требования к застройщику об уплате неустойки (пени) не исполняются в добровольном порядке, суд, удовлетворяя исковые требования потребителя о взыскании неустойки за неисполнения обязательств в срок, должен также возложить на застройщика ответственность за нарушение прав потребителя в виде штрафа, в размере 50% от суммы неустойки, присужденной судом в пользу потребителя (см. ниже).

«Предварительные договоры» купли-продажи и подход судов к ним.

Президиум Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года в «Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» дал судам разъяснение о необходимости устанавливать действительное содержание договора исходя, как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, независимо от наименования договора.

Если будет установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, то к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Замена подлежащего передаче объекта долевого строительства на равнозначный не предусмотрена Законом № 214-ФЗ.

Как указал Президиум ВС РФ в своем обзоре, при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства полную и достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства и описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования).

Замена подлежащего передаче объекта долевого строительства на равнозначный не предусмотрена Законом № 214-ФЗ в качестве способа защиты права участника долевого строительства. Вместе с тем замена объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, может быть установлена договором участия в долевом строительстве.

О переносе сроков строительства.

В соответствии с частью 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ при невозможности завершить строительство в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Изменение договора осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Таким образом, уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.

Требования о государственной регистрации договора долевого участия.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки.

В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно части 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии препятствий для ее государственной регистрации.

Пунктом 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Таким образом, необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

Об одностороннем отказе застройщика от договора (расторжение договора).

В соответствии с частью 4 статьи 5 Закона № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Между тем, если с момента уплаты истцом денежных средств и до окончания строительства застройщик использовал денежные средства участника долевого строительства более чем два месяца, каких-либо претензий по поводу просрочки платежа и внесения дополнительных сумм со стороны застройщика к гражданину в указанный период не предъявлялось, то суд должен дать оценку таким действиям застройщика.

Односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации о добросовестности и разумности.

О взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Наличие судебного спора о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства после отказа застройщика удовлетворить аналогичное требование о выплате указывает на неисполнение застройщиком обязанности по ее оплате в добровольном порядке, в связи с чем удовлетворение требований участника долевого строительства в период рассмотрения спора в суде не освобождает застройщика от выплаты штрафа.

В соответствии с положениями пункта 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», если после принятия иска к производству суда требования потребителя удовлетворены ответчиком по делу (продавцом, исполнителем, изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) добровольно, то при отказе истца от иска суд прекращает производство по делу в соответствии со 24 статьей 220 ГПК РФ. Только в этом случае штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, с ответчика не взыскивается.

Таким образом, если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки.

Блог адвоката

  1. Прощение долга (дарение) одному из супругов, не изменило ранее возникший режим совместной собственности супругов;
  2. Отказ от наследства под условием не допускается;
  3. Истребовать или не истребовать? Вот в чём вопрос?
  4. Нотариус лишен права совершения нотариальных действий... Действительно ли завещание, удостоверенное им?

Обратно к списку