Расторжение договора найма специализированного жилого помещения.
Одним из часто встречающихся видов жилищных споров является спор о расторжении договора найма специализированного жилого помещения по инициативе наймодателя.
Основанием для обращения в суд с подобным иском является, как правило, приобретение нанимателем или членами его семьи другого жилого помещения в собственность. Может ли данное обстоятельство служить основанием для расторжения (прекращения) договора найма специализированного жилого помещения?
Указанное выше обстоятельство, само по себе, не может служить основанием для расторжения (прекращения) договора найма специализированного жилого помещения в судебном порядке по следующим основаниям:
В случае возникновения жилищного спора по инициативе наймодателя о расторжении договора найма специализированного жилого помещения в судебном порядке, для удовлетворения такого иска должны быть основания, предусмотренные статьей 101 Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно:
- договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 настоящего Кодекса случаях (ч. 3 ст. 101 ЖК РФ).
Основания для прекращения договора найма.
Основания для прекращения договора найма специализированного жилого помещения указаны в статье 102 ЖК РФ:
- договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным ЖК РФ основаниям (ч. 1 ст. 102 ЖК РФ).
Также, договор можно прекратить в связи с переходом права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, либо передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу. Такой переход права собственности влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения (ч. 2 ст. 102 ЖК РФ).
Последствием расторжения или прекращения договора найма жилого помещения, в том числе специализированного, может являться утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, и как следствие - выселение из жилого помещения.
Статьей 103 ЖК РФ предусмотрено, что в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам.
В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений за исключением случаев, предусмотренных частью 2 указанной статьи.
Между тем, ни статьи 101 и 102 ЖК РФ, ни часть 4 статьи 83 ЖК РФ не содержат такого основания для расторжения (прекращения) договора найма специализированного жилого помещения, как приобретение нанимателем или членами его семьи другого жилого помещения в собственность.
Сам по себе факт приобретения в собственность другого жилого помещения, не может свидетельствовать ни о выбытии нанимателя и членов его семьи из занимаемого жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения, ни об их отказе от прав на это жилое помещение.
Таким образом, при рассмотрении судом жилищного спора о расторжении договора найма служебного жилого помещения, выселении из него, инициированного наймодателем по причине приобретения в собственность нанимателя и членов его семьи другого жилого помещения, указанное обстоятельство не может иметь для суда абсолютного значения и должно оцениваться судом с учетом других доказательств, свидетельствующих о намерении лица выехать в иное место жительства.
Кроме того, необходимо иметь в виду, что запрет на предоставление специализированного жилого помещения гражданам, которые обеспечены жилым помещением в соответствующем населенном пункте (часть 2 статьи 99 Жилищного кодекса Российской Федерации), не означает запрета на пользование таким жилым помещением, если впоследствии у нанимателя или членов его семьи, которым оно было предоставлено, окажется в собственности другое жилое помещение по основаниям, допускаемым законом.
Вывод:
Приобретение нанимателем служебного жилого помещения или членами его семьи другого жилого помещения в собственность не является основанием для расторжения (прекращения) договора найма специализированного жилого помещения.
Блог адвоката
- Прощение долга (дарение) одному из супругов, не изменило ранее возникший режим совместной собственности супругов;
- Отказ от наследства под условием не допускается;
- Истребовать или не истребовать? Вот в чём вопрос?
- Нотариус лишен права совершения нотариальных действий... Действительно ли завещание, удостоверенное им?
